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上海楼市:买房的“体用术”!

发布日期:2022-10-05 12:15:46 来源:hth华体会 作者:华体会体育官网下载

  我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

  提问:沪叔,你好, 合肥的老破小学区房转换到上海的老破小,值不值得,200万总价怎么选择,在上海没有社保,有个税,但是为0

  沪叔:你好,沪叔说一个火车的故事:三个人坐火车去面试,一个人花了两天,一个人花了1天,一个人半天就到了。他们都到了目的后,面试官问他们,你们是怎么来这里的?

  一个说我是坐绿皮火车的,一个说我是坐动车来的,一个说我是坐高铁来的。火车就是中国宏观经济的例子, 而它也是你所在的城市的能级,有的是普普通通的绿皮火车,有的是时速创新高的高铁。毫无疑问的是,上海这座竞争强和资源顶尖会带给你更多起飞的势能。

  像合肥你房子的位置这边不清楚,不过如果板块近3年内没有遇到楼市或者楼市期涨幅低于30%,学区需求结束后抛掉是有必要的,上海这样的地段和位置,加上疫情期间这类老破小的表现极差,所以未来的楼市里面这类产品的不抗打,很容易跟不上大盘,另外这个预算买到产品附带学区的比较困难,需要250-300w,二套资金需要220w+首付成本,最易选择普陀的学区老破小,靠近长征这一片,200w如果上海打新能选择的崇明金山嘉定宝山靠近昆山的这些位置。

  我们说买房其实也有逻辑,有自己内在的打法,即“体用术”。买房的“体”就是上车的城市要买对,选对城市,资产增值上限高,“用”就是你买什么类型的产品,老破小还是远郊新房?大平层还是洋房?“术”就是涉及到买房实操,首付不够怎么上车,买笋盘,裂变,凤变冰。更多买房实操“体用术”详见知识星球内部分享。

  提问:沪叔,你好,请问南郊花园,海通花苑那边的别墅,考虑自住,是否值得购买?那边价格如何

  沪叔:你好,南郊花园,2005年小区,有别墅和住宅,两者之间有隔断,别墅主要以类独栋为主;周边配套齐全,海通花苑1998-2000年小区,主要以联排和独栋为主,产品更纯粹,更清净,面积和南郊花园比大一点,两种产品的总价差不多,单价差了一点:南郊6.9万,海通6.5万;配套方面,南郊花园更好一点,如果考虑纯别墅,海通更有优势;周浦目前属于张江科学园南拓区域-国际医疗园区,有产业支撑,并且整体资源还是不错的:虽然目前有城乡结合部即视感,但也意味着未来有发展空间,未来随着产业不断完善,能够达到产城融合,资源越完善也更适宜居住。

  疫情后市场上对别墅的需求明显增加,特别是独栋别墅需求更是超过联排和叠加。从去年全国楼市看,50万以下的房子,逐年贬值度最高,50-500万房子,年贬值概率降低,500-1000万房子,逐渐升值概率增大,1000万以上,估计涨幅有10%以上。

  1.货币贬值的压力,全球通胀仍在磨顶,俄乌冲突导致恐慌情绪,大宗商品价格仍在高位,宽松放水环境下,接到水顺序顶端富豪→中上层→中产→普通人。

  2.别墅供应量少,近几年限墅令,供应量太少,屈指可数,让别墅尤其是独栋这种低密度的产品稀缺的。

  3豪宅和刚需是两个不同市场,市场是分化的,zf对刚需产品一直强调房住不炒,普罗大众的产品价格是要稳住,豪宅价格受限制不大。

  4.别墅≠豪宅,上海有很多伪别墅,跟农民的房子差不多,最严重在佘山和马桥旗中。我们统计上海投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

  提问:沪叔,你好,地铁浦江线年左右的一房有投资价值吗?考虑未来五年到八年要卖掉。一房是否今后会很难卖出?是否一定要投资两房才安全?是否必须电梯房?谢谢,浦江线年的电梯房还行吗?预算只有这些,谢谢

  沪叔:你好,投资的话,最重要的还是地段,地段好的一房也是很抢手的,另外5-8年出手,肯定电梯房相对于楼梯房更有市场,当然价格也不一样。主要还是看预算来定。这边还是可以入手的,整体发展比较完善,承接的前滩这一片的人群,未来地铁开通更加便利你选择浦江线延长线也是看中这边会有轨交,目前这一片主要动迁为主,这个板块发展有的,但是建议尽量往北面去靠。

  买房就是进行资产增值,地段对于房子的升值空间占80%,高净值人群聚集和高新产业区域,房价的支撑和购买力往往都很强。很多人都会身有感触,把老家四五线房子卖掉,只够买上海一个厕所,地段背后是附加各种资源,是红利。

  2020-2021年楼市上海大盘涨幅在20%-30%,近三年上海楼市轮动行情:学区→改善次新→豪宅,这三年行情几乎不涨的房子慎重选择,比如没有地铁远郊房,老破大。上海不缺房子,市场上15%是老破小,近80%房子不带电梯,缺的是好房子,选筹是关键,产品不同,产品力表现也会不同,决定楼市下个周期涨幅自然相差大。我们统计上海过去五年不同区域涨幅,详见知识星球内部分享。

  提问:沪叔,你好,广州买房,总价在450万,已婚有孩子,不考虑学区,请问现在买番禺东,会不会站岗呢?

  沪叔:你好,番禺东目前开发度还是比较低的,通勤交通主要依赖4号线,相比番禺其他比较热门的板块万博、番禺广场来说,配套、产业、交通各方面都逊色不少,但是也不能说番禺东未来没有升值潜力,番禺新阶段全面发展,势必番禺东也会进入下个规划开发阶段,前有番禺科技创新走廊概念,远期有莲花湾片区概念,不过这些规划建设需要长时间区落地兑现,想在番禺东买房,一定要密切关注产业发展和配套建设。

  提问:沪叔,你好,现在做什么投资收益比较大呢?本人现在做小生意,感觉有点难做下去。

  沪叔:你好,无论你是做哪种生意,大部分人的想法就是为了让家人自己过上体面更好的生活,普通生意追求的是看得见利润,每年能有个几十万,几百万的利润,这种未来成长性比较低,比如楼下早餐店;另一种资本生意逻辑,短期内可能亏损(比如以前美团,特斯拉),但是未来预期成长性高,资本喜欢。比如你现在做的小生意,后面越做越多,形成连锁经营,然后有资本看上你,觉得你有上市的可能,这个时候你的生意就从赚利润的生意逻辑变成了赚估值(股权升值)的资本逻辑。还有种玩法,从小企业做到估值有几亿,在一定阶段打包卖给头部,企业腾讯、阿里、字节。作为创始人,可以继续在被兼并后做高管,也可以卖出股权套现走人。这种模式是:to 头部,创业开始的目标就很明确,不做百年老店,把种子培养成小树苗,我就卖出去。普通人能把小生意、垂直生意做明白,持续做下去,已经非常不错了。