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国策视点2022年上半年度天津市商品住宅市场分析

发布日期:2022-10-04 12:31:07 来源:hth华体会 作者:华体会体育官网下载

  2022年以来,中央密集表态稳地产。居民按揭贷款政策边际改善,主要涉及放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率、缩短放贷周期等。例如郑州认贷不认房,已有一套房且贷款结清的,再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。郑州、福州等放松“四限”调控,昆明、惠州等财税刺激托市。例如福州局部放松限购,非户籍家庭无需缴纳社保或个税即可在五城区购买一套144平方米以下的住房,长乐区户籍则可以在五城区购买两套住房。又如惠州大亚湾区实施人才购房补贴,各类人才在大亚湾区首次购买唯一新建商品住房,每平方米补贴100-250元。

  不过,稳地产政策效果并不明显,房地产市场继续下行。3月,100个重点监测城市商品住宅成交面积2584万平方米,环比增长33%,但同比跌幅扩至51%。各城市市场加剧分化,西安、海口等部分城市市场回稳,成交同比跌幅明显收窄乃至转正,但重庆、长春、盐城等市场下行压力加剧,成交同比跌幅达到80%以上。

  2022年,两会政府报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。随后,财政部、央行、银保监会、证监会、外汇局等多个国家部委密集发声,一系列重磅定调先后落地:积极出台对市场有利的政策;慎重出台收缩性政策;今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件;研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。

  保障性住房建设不仅是长期构建多层次住房供给体系、形成住房消费阶梯的重要举措,短期也是“稳经济”的有效抓手,2022年租赁市场和保障房市场依然会是大力推动发展。

  财联社2月5日电,国家发展改革委有关负责人日前表示,扎实推进共同富裕,扩大中等收入群体,提高居民收入水平。保障新就业形态劳动者获得合理劳动报酬,建立健全与灵活就业相适应的公共服务和保障体系。推进基本养老保险全国统筹。提升基本公共服务均等化水平。坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

  要坚持不懈防范化解金融风险。继续按照“稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹”的基本方针,稳妥处置金融领域风险,坚决守住不发生系统性金融风险的底线。压实各方责任,有序推进高风险金融机构处置。妥善应对不良资产反弹。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。持续拆解高风险影子银行,全面落实资管新规。严厉打击违法违规金融活动,严肃整治“代理退保”乱象。加快非法集资存案处置,严防风险反弹。

  央行公布2022年1月20日最新贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为3.70%,5年期以上LPR为4.60%。

  分别比上月下调了10个基点、5个基点。(上月1年期LPR为3.80%,5年期以上LPR为4.65%。)

  今年1月天津则放松了积分落户申请条件,原来需“连续缴纳社会保险费满1年”方可申请积分,修改为“连续缴纳社会保险费满1年或累计缴纳社会保险费满3年”,同时删除了每年公布年度积分落户人口指标总量的条款,取消年度落户数量限制。也增加了“推动京津冀居住证互认”等政策。

  2022年,天津将不断完善住房保障体系,扩大保障覆盖范围。加快发展保障性租赁住房,落实土地、金融、税收、财政、水电气热价格优惠等支持政策,多渠道扩大保障性租赁住房供给。编制实施“十四五”保障性租赁住房发展规划,指导全市保障性租赁住房有序建设和供应,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,更好地满足新市民、青年人等群体住房需求。

  同时,天津还将不断完善政策体系,满足群众合理住房需求。一是统筹考虑各区产业发展、人口导入、功能布局等因素,分区施策更好满足群众合理购房需求,促进职住平衡、服务协同发展、支持人才安居。二是针对多子女家庭、就近养老、优化住房结构等合理住房需要,综合采取优化购房手续办理等措施,支持居民改善住房条件、提高居住品质,促进房地产业良性循环和健康发展。

  针对名下有多套住房的居民,2022年1月1日后卖掉一套,可以再买一套。新政初期要求再买一套为全款,后经过修订,可贷款,首付六成,只需名下保持两笔以下贷款即可,全市通用。

  2.挂一买一,挂牌即可购房!在津房置换平台上挂一套房卖,就可以再买一套,哪怕暂时没卖掉也能再买,然后必须在新买的房子办房产证之前卖掉原挂牌房产。

  3.“分区施策”,静海、蓟州等远郊区域已经公布,针对本地户籍客户的刚改、置换需求以及新天津人的定局需求,给予更大力度的支持;

  4.“滨城分区施策”,即将落地!比如进一步放宽外来人口落户限制,允许持有滨海新区有效居住证的居民在滨海购房(此前滨海购房政策为外地人必须有天津户口或2年社保才有购房政策)。

  3月25日,我市发布2022年度第一批国有建设用地使用权集中挂牌出让公告,挂牌时间为4月15日—25日。此次全市供应经营性用地共30宗,供地总面积约205公顷,建筑总面积约336万平方米,土地出让金总额约269亿元。从区域来看,中心城区5宗、滨海新区3宗、津南区8宗、西青区3宗、武清区7宗、北辰区4宗。从土地用途上看,除西青区张家窝1宗纯商业地块外,其余均为住宅或含住宅用地。

  2022年4月25日,天津2022年首批土拍公布了结果:2022年天津市首批集中供地30宗,目前,仅6宗成交,9宗流拍,15宗停牌。总成交金额约43.5亿元,总成交土地面积约48.6万平方米。成交的6宗地块分别是:津东丽沙(挂)2022-005号、津西青保(挂)2022-003号、津辰张(挂)2021-009号、津北志(挂)2022-001号、津滨大(挂)2022-6号、津西青(挂)2021-06号。

  2022年4月28日,天津市住建委发布公开征求意见的公告,结合该市限价商品住房实际情况,拟定了《市住房城乡建设委关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知》,通知中明确,自2022年7月1日起,天津全市停止受理限价商品住房资格申请。自2022年10月1日起,天津全市停止限价商品住房销售。

  2022年5月13日,天津市人民政府关于印发天津市征收土地地上附着物和青苗补偿标准的通知。

  2022年5月18日,天津部分银行首套住房贷款利率已由此前的4.9%降至4.25%。

  2022年5月20日,天津出台了《关于调整住房公积金有关政策的通知》。《通知》明确:本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的,贷款最高限额80万元。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,租赁我市保障性租赁住房的,职工本人及配偶可申请提取住房公积金,每月合计提取金额不超过当月支付的房租,且合计不超过2400元。

  贷款受理日期在2022年5月27日之前的,按本通知施行前的政策执行;2022年5月27日(含当日)之后受理的,按本通知执行。贷款受理日期为贷款银行向市住房公积金管理中心提交职工贷款申请之日。

  通过与2021与2022年上半年度成交的对比明显可以看出,2022年上年度房地产市场整体交易量及成交金额方面同比2021年上年度在成交量和总成交金额方面都有大幅度下降,下降比率均超40%;成交价格反而微微上涨,幅度为3.45%。

  通过下图中2021年与2022年上半年度各月份对比明显看出不论成交量还是成交金额都急速下降,由此可见天津商品房市场进入2022年后同比情况来看大不如从前。

  通过对2022年上半年度各月份天津市商品房成交情况可以看出6月份成交量及成交总金额方面数量最高。由于1月2月受津南区疫情影响,在加上元旦及春节的影响,可以看出这两个月成交量和成交金额方面都明显低于3-6月份成交数据,这期间购房者的减少和疫情期间社会管制等因素,成交均价也低于上半年整体的平均价格。由下图可见,进入3月份后成交的各方面有明显增长,到了6月份涨幅度大尺度增加。

  通过对2022年上半年度天津市商品住宅成交量分析可以看出北辰区和津南区交易量明显高于其他区域,成为大家的优选区域且津南区成交连达到了天津整体区域的峰值;通过成交均价示意图可以看出远郊区县和环城四区的成交价格更贴近于天津市整体均价,市内六区虽成交量远低于其他各个区域,但成交均价仍远高于其他各区域。

  从上述示意图中各区域成交数据来看,环城四区成交量成交金额占比最大,市内六区成交量成交金额占比最小。

  2022年上半年度天津市二手房共成交50718套,成交总面积为443.61万㎡,成交总金额为865.54亿元,成交均价为19512元/平方米。

  就2022年上半年趋势来看天津市新建商品住宅1-3月成交量及金额方面持续上涨,4月和5月受疫情影响有小幅度下滑,自进入6月份社会面稳定房地产市场也明显反弹,至6月底成交量和成交金额达到了上半年度鼎峰状态;成交均价方面虽说上半年虽有波动但幅度不太,整体来说处于上涨状态。这也能看出即使受疫情的几轮影响,虽冷却了天津市房地产市场的成交的热度却未能打破坏房地产价格的稳定性,虽受社会因素及自然因素的多方干扰但房地产价格仍处于稳定状态。二手房方面不论是成交量还是成交金额或者成交均价,与2021年同期相比,都有了明显的下降。

  从全国角度来看,在“房住不炒”总基调下,多个城市落实因城施策,六部委密集发声,释放重磅救市信号,60多个城市发布房地产相关政策超过100次,一系列措施开始了良好政策的突击战。受疫情影响与过去相比波动则较为明显。随着天津的各方面政策的相继出台,相信天津房地产市场或将有所改善。

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