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上海楼市:如果不想进坑就别再乱买房了!

发布日期:2022-10-02 11:46:29 来源:hth华体会 作者:华体会体育官网下载

  我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

  提问:沪叔,你好,现在江桥板块发展潜力如何?有哪些优势劣势?目前有哪些新盘项目值得关注呢?

  沪叔:你好,江桥板块是大虹桥的一部分,板块的市场需求较盛,土拍市场热度不低。从区位来看,位于嘉定区的江桥板块靠近普陀区,还处于上海西北部高架最密集的区位,上海两次规划都辐射到了江桥,靠近上海城市副中心之一的真如,又被纳入大虹桥板块,江桥的区位十分优越。从配套来看,江桥周边交通路网密集,交通便利,板块到市区通勤很方便。周边商业配套丰富,还有万达这样的大型商业综合体,生活气息较为浓郁,教育、医疗资也比较优质,总体来说区配套比较齐全,质量较好。但江桥也还有一些值得正视的缺点,首先是城市界面,江桥城市界面相对老旧,还有不少高压线走廊,影响城市观感。其次是江桥部分区域位于飞机航道正下方,可能会受到噪音干扰,但实际上经求证发现噪音影响不大。总体来说,江桥板块优大于劣, 板块内高性价比楼盘分析,详见知识星球内部分享。

  提问:沪叔,你好,上海买房,我和男朋友都是上海户口,想在婚前一起买一套房子,但是又有点担心万一未来分手了,房子不知道该怎么处理。想请问一下,恋爱期间两个人可以共同买房吗如果共同买房该怎么规避风险呢?

  沪叔:你好,恋爱期间共同买房是可以的,但一定要注意保护好自己的合法权益。婚前两个人合伙共同买房,可以事先签订合同约定好份额,还贷怎么还也要约定好,如果没有约定就按出资份额分割,还要保存两人支付房贷的凭证。产权登记也要注意,房产证上写谁的名字就归谁所有,分手时产证登记人拥有房子,但是要返还另一方支付的钱财,购房合同上最好写上两个人的名字,未来如果分割会按共有财产进行分割,一定要记得保存支付凭证。另外,如果是在上海买房,本地户口单身可买一套,外地户口要缴纳五年社保才有购房资格。恋爱期间两人购房,如果产证写一个人名字,未来可能有财产分割隐患,写两个人名字,又会占用两个人首房首贷资格,如果分手后再想买房,成本会非常高。所以两个人一定要想清楚买房问题,决定要共同买房,最好做好书面约定,付款方式、还贷方式、分割份额都要确定,如果处理不好,重新产权过户抵押会很麻烦,而且还有成本损耗,所以一定要注意。具体详见内部资料《购房协议》。

  提问: 沪叔您好,手中有一套商住房,16年入手,商贷十年,利率5个点出头。想问下这种房子现在把贷款一次还清卖掉划算么?

  沪叔:你好,这种房子一直持有不太划算。商住房顾名思义,就是这类房产既可以居住也可以办公,它有别于传统住宅仅仅用于居住,多用于过渡和投资需求,形态多为loft或公寓。商住房有优势如下:不限购,面积小总价低,地段便利;

  缺点如下:一、产权年限一般只有40年或者50年,而且使用权期满后,“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。

  二、不能落户,对于急需买房落户的群体来说,商住房也不适合考虑,大部分的商住房都无法迁入户口,对于家中有学龄儿童的家庭,无论购买的房产离学校多近,都无法享受就近入学。

  三、生活成本高,大多数商住房的水电都是商用标准,而且物业费招收也远高于住宅项目,如果是一大家子入住,多出来的生活成本一定要提前计算。

  四、居住体验住宅多为板楼,而商住房多数以塔楼为主,相比通风和采光条件都略有不足,另一方面,由于“商”“住”混合,人员比较复杂。

  提问: 沪叔,你好,上海刚需,总价预算300-400万之间,希望今年就可以买到房子定下来,嘉定、奉贤一带可以买吗?应该怎么买比较好呢?在上海买房有没有什么好一点的建议?有推荐的项目吗?

  沪叔:你好,预算300-400万,在上海买房建议考虑两点,一是建议选择地铁通向市中心的板块,地铁能吸引人口,带动房子增值,而人口则带来资金导入,在商业和教育等配套上升级,有利于区域发展,奉贤嘉定可以考虑;二是发展潜力,相对来说,奉贤的发展潜力略胜一筹,奉贤有一半属于临港自贸区,临港自贸区规划能级高,规划人口多,门槛低,在高科技领域占重要地位,有政策加持,有吸引力,有发展潜力,单价低,适合刚需。奉贤新城靠近市区,通勤便利,配套完善,规划集中,有发展空间,从投资考虑,临港自贸区值得关注。

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