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三月商办市场与发展报告:核心区域租金上浮

发布日期:2022-10-03 01:14:34 来源:hth华体会 作者:华体会体育官网下载

  样本企业办公租金收入平均提升15%,整体经营状况向好。(报告期2022.2.25-2022.3.29)

  观点指数报告期内,多个样本企业办公部分出租率有所提升,其中2021年末出租率超过95%的办公项目有上海浦东嘉里城、上海兴业太古汇、广州太古汇、财富广场、城建大厦、越秀金融大厦、深圳工业区大厦、北京嘉里中心、上海恒隆广场等等,整体办公出租情况有所提升。

  据公开资料显示,从全国各地的企业总部布局数量来看,上海陆家嘴金融位于第一梯队。北京CBD和深圳福田CBD紧随其后,数量超过400家。而从楼宇数量来看,上海虹桥CBD和上海陆家嘴金融城的楼宇数量最多,均超过300座。

  据观点指数了解,报告期内上海陆家嘴写字楼出租均价7.79元/平方米/天,环比上涨1.7%,写字楼出售价格约为10.3万元/平方米,环比微跌0.33%。

  陆家嘴商圈热度较高的写字楼项目有:上海招商局大厦、上海中心大厦、环球金融中心、金茂大厦、生命人寿大厦、震旦大楼等等。

  报告期内多家企业发布了2021年业绩报告,数据显示招商商管、嘉里建设、恒隆地产、太古地产等企业的办公楼分部租金收入得到大幅提升,相较2020年而言,租金收入平均提升15%。

  其中,招商商管租金收入提升幅度最大,同时在上述企业当中项目数量也是最多。财报显示,招商蛇口成熟期商办项目平均出租率为71%,平均单价为94.71元/平方米/月 。

  截至2021年末,招商主要在营写字楼项目21 个 ,集中布局在北京、上海、深圳、武汉等城市。此外在建写字楼项目共计10个,预计在2025年前开业,分布城市涉及上海、深圳、郑州、武汉、宁波、南京、厦门、海口等城市,其中宁波潜龙项目为委托经营管理项目。

  值得注意的是,招商蛇口在管办公项目数量最多,但租金收入处于样本企业中最低水平。

  据观点指数观察,主要是由于在管项目规模较小,均未超过十万平方米,同时整体写字楼出租率水平较低。最大规模项目是由招商房托持有的深圳新时代广场,建筑面积为87337平方米,其次是上海森兰美奂项目,建筑面积为71143平方米。

  而北辰实业5个商办项目中北辰时代大厦以及北辰世纪中心项目均超十万平方米,建筑面积分别为13万平方米和14.98万平方米。此外,太古地产的广州太古汇及上海兴业太古汇建筑面积分别为19.24万平方米和20.31万平方米。

  招商蛇口在营21个写字楼项目中,深圳新时代广场、深圳科技大厦、深圳科技大厦二期、深圳数码大厦是由招商局商业房托持有,四个项目招商蛇口持股比例均是34 %。

  从租金收入来看,2021年四个商办项目租金收入均实现大幅增长,其中增长幅度最大的是深圳科技大厦,由4280万增长至5260万,涨幅达22.9%。其次是深圳数码大厦,涨幅达19.2%。

  运营方面,数码大厦出租率出现微跌,由2020年末72.9%下降至2021年末的71.3%,其余三个项目出租率相较2020年均出现不同程度上涨,涨幅最大的是科技大厦,由83.7%达到满租,上升16.1%,同时科技大厦也是租金单价上涨幅度最大的项目,由104.1元/平方米上升至119.6元/平方米。

  科技大厦达成满租主要是由于该项目的重要租户深圳市前海蛇口自贸区医院开始营业,同时继续扩租其他租户退租后的零星面积。此外,该项目部分租户搬迁至科技大厦二期,因此也带动二期出租率也有所提升。

  租金单价最高的新时代广场项目在2021年全年平均出租率达到90%以上,在年末出租率攀升至91.9%,租金单价从2020年末174.6元/平方米提升至179.4元/平方米,出租率和租金均得到稳步提升。

  此外,2021年越秀地产成功向越秀房产基金出售广州越秀金融大厦,交易完成后,越秀房产基金在广州的项目资产比重由79%增至83%。

  目前越秀房产基金资产包中商办项目有财富广场、城建大厦、国金中心、越秀大厦、武汉物业、杭州维多利以及越秀金融大厦等。

  上述商办项目平均出租率为92.03%,最高的是杭州维多利,达97.4%,租约单价为122.6元/平方米/月。相较2020年而言,杭州维多利项目估值增长幅度亦最大,估值上涨1.1%。

  越秀房托业绩报告显示,2021年写字楼项目经营收入均录得轻微上涨,涨幅从0%到2.5%不等。写字楼平均租约单价为187.7元/平方米/月,相较2020年增长5.1%,2021年录得收入9.73亿元。

  租金单价最高为国金中心写字楼项目,达241元/平方米/月,出租率为94.5%,2021年录得经营收入4.95亿元,较2020年增长1.5%。

  值得注意的是,上述提及越秀房产基金中的广州写字楼项目均位于天河区,整体租约平均单价为178.17元/平方米/月,其中最高的是国金中心,写字楼租约租金为241元/平方米/月,远高于2月广州天河区的办公租金平均单价 。

  从报告期内各城市区域租金来看,北上广深四大城市中办公租金最高的区域分别是北京西城区,办公租金均价为7.16元/平方米/天,环比下降7.73%;上海黄浦区,均价为6.37元/平方米/天,环比上涨7.6%;广州天河区,均价为4.07元/平方米/天 ,与上月齐平;深圳福田区,均价为4.16元/平方米/天,环比上涨0.97%;

  以北京西城区金融街商圈的E9大厦为例,报告期内(2月)租金为22.04元/平方米/天,比上月23.29元/平方米/天下降5.37%。此外,金融街商圈内亦有租金有所上浮的项目,如富凯大厦租金环比上涨13.24%。

  值得注意的是,北京东城区2月办公租金单价有所上涨,也是各区域中涨幅最大,达3.09%。同时,报告期内东城区新增北京银泰吉祥大厦写字楼入市,位于东城区王府井商业核心区,结合东城区产业政策与楼宇核心区位优势,将打造以金融、科技产业总部为核心的商务区。

  总体而言,除北京西城区外,一线城市商务核心区域的平均租金单价有所上涨,办公需求有所上浮,项目租金相较上月有所提升。此外,深圳7个区域办公租金相较上月均实现上涨。

  从城市整体表现看,报告期内(2022年2月)北京办公租金平均单价达5.45元/平方米/天 ,是唯一租金平均单价突破5元/平方米/天的城市,位于全国首位;其次是上海,平均租金单价为4.19元/平方米/天。

  此外,广州办公租金单价自去年11月超过深圳之后,12月两者租金差距进一步扩大,今年以来两者差距逐步缩减,2月份基本持平。

  环比方面,报告期内北京办公租金单价环比下降0.91%,上海、广州、深圳租金单价环比均实现不同程度上浮,涨幅在1.45%到5.52%不等。其中深圳涨幅最大,达5.52%,其次是广州,涨幅为3.38 %。

  大宗交易方面,3月16日,根据戴德梁行发布的消息,利安人寿保险股份有限公司成功完成了对合肥华润大厦A座整栋甲级写字楼的收购,卖方为合肥华润置地,交易金额约为8亿元。

  据观点指数了解,该交易项目位于合肥蜀山区政务CBD的万象城综合体内,于2017年落地,稳定运营四年多,由东西两座塔楼组成,总建筑面积约13万方。东塔楼建筑高度约280米,总计55层,其中38-55层为君悦酒店。西塔楼建筑高度约210米,地上43层,地下三层。

  本次交易包含了A座7-36层写字楼,面积近65000平方米,是迄今合肥最大体量的整栋写字楼交易。

  项目租户包括一批世界500强及国内知名实力企业,主力租户包括华为、汇丰银行、德勤、拜尔、盈科律所、中国石油等。

  3月21日,复星国际间接全资附属公司浙江复星与中融国际签订股权转让协议,拟以63.42亿元收购上海复星外滩置业有限公司(简称复星外滩)50%股权。交易完成后,复星国际将间接拥有目标公司100%股权。

  目标公司复星外滩主营业务是持有上海外滩金融中心(BFC)物业,位于上海市黄浦区中山东二路,总建筑面积超过42万平方米,囊括办公(拥有两栋180米高层双子塔楼)、零售、餐饮等生态。公告显示,截至2021年底,BFC物业的价值约为230.78亿元。

  此外,随着房地产行业债务违约事件频发,出售持有资产成为房企回笼资金的重要渠道,同时也是企业向债权人显示诚意的重要方式,因此部分陷入资金危机的企业表示了出售自持项目的意愿。

  此前早有绿地、世茂等企业将自持商办资产摆上货架,其中不乏优质项目,对于有能力房企而言,这无疑是一次捡漏的机会。