华体会网页版入口

从上海当前城市更新背景解读东京丰岛区政府办公楼与集合住宅一体

发布日期:2022-10-05 01:43:18 来源:hth华体会 作者:华体会体育官网下载

  原标题:从上海当前城市更新背景解读东京丰岛区政府办公楼与集合住宅一体化开发项目 上海城市规划

  本文从上海及亚洲城市当前正在推行城市更新的大背景出发,分析新近完成的东京丰岛区政府办公楼与集合住宅一体化开发项目。这一项目是东京池袋副都心区域进行整体更新计划中的启动性举措,历时12年完成的项目将政府办公楼、住宅和店铺等功能布置在同一建筑内,并承载了一个开放的立体公园,为该区域增加了新类型的社区公共空间。

  东京都都心是指轨道交通环线和环线上各个副都心所涵盖的范围,与上海中心城的中心区域面积基本相当,二者也都是城市的核心。东京都都心具有十分清晰的城市结构——JR山手线形成一个环,串连起代表城市中心的东京站和其他若干副都心。其中池袋站是多条轨道交通的枢纽,日均乘客流量达250万人次,仅次于新宿,是世界第二繁忙的轨道交通站,车站两侧及地下设有大规模百货店和各类商业设施,与车站形成综合体,车站两侧主要街道上也有大量商业和办公建筑,形成一个依托池袋车站,面积约1 km²的副都心区域,也是丰岛区政府所在地,还有较高比例的住宅,兼具高强度开发、功能复合与高效率的特点。池袋副都心的特点也是东京所有副都心的共同特点:位于公共交通网络结点,范围紧凑但能级强大,形成了东京都多中心的格局。

  在过去90余年的发展过程中,池袋车站和周边商业及办公建筑规模发生了很大改变,1980年阳光城项目落成,标志着这一区域达到高度城市化。池袋副都心有别于东京其他繁华区域的特点是仍有不少尺度宜人,能体会到近代都市风情的街区,但建筑老化,住宅、零售店铺及餐饮娱乐店等杂乱无章地混搭的问题也造成消防隐患和街区环境质量逐步下降的趋势。位于老旧街坊内的丰岛区政府大楼是东京23个区中最老旧的区政府办公楼,新建区政府大楼面临财政困难,因此如何在该区域注入城市发展新动力显得十分迫切。

  池袋面临的城市老化和萎缩问题也是东京其他地区和其他日本城市普遍面临的问题。21世纪初,日本在国家层面推行“都市再生”政策,目的是刺激经济复苏、提升城市竞争力和人民生活质量。通过频繁修订《都市计划法》和《都市再开发法》,并新推出《都市再生特别措施法》为开展城市更新提供法规保障。在此背景下,丰岛区政府办公楼与集合住宅一体化开发项目成为了整个区域更新的启动性项目,至2025年,一系列公共意义和重要拉动作用的再开发项目将重塑池袋副都心。

  2001年,由于丰岛区内学校合并使基地上的原日出小学成为空地,产权归区政府,而紧邻学校的老旧木住宅建筑密集街坊存在防灾隐患和环境质量低劣的问题,尽管土地位于车站周边黄金地段,但是一直没有得到有效利用,没有体现价值,正是《都市再开发法》要推进更新的用地。同时,新建区政府大楼找不到合适的建设用地,于是产生了通过《都市再开发法》规定的程序和可以增加容积率等支持政策对小学原址和相邻土地再开发,同时实现建设区政府新大楼、老旧住宅区更新和完善区域公共绿化网络3个目标的设想。

  2003年起,株式会社日本设计作为规划和建筑专业力量开始与相关各个方面开展讨论。项目从最初讨论到完成经历了12年,作为再开发项目,这个项目周期在日本已经算是短的。前期居民和区政府之间就各个问题的协调并达成一致用了6年。在这个过程中,土地权益人关心的几乎所有问题都和规划与建筑方案有关,因此专业机构在其中发挥了相当重要的作用,方案如何确保高效合理使用土地并满足各方要求,是项目推进的重要因素。

  《都市再开发法》促成这类项目实现的关键在于允许改变容积率上限,确保权益各方的利益并提供建设资金,也通过项目使城市的公共绿化、公共空间和公共通道网络等方面显著提升。新增建设容量除了公共空间外,用于市场销售以获得建设资金,原权益方可以用自己的土地和建筑换取同等价值的新建筑面积,而无需支付建设成本。新政府大楼并没有带来财政负担也是获得居民同意的重要因素。从这一点看,这个再开发项目是该区域整体更新系列举措的关键一环。

  项目前期研究过程中,将区政府大楼和住宅采用并排形式分别建设,还是采用上下一体化形式建设,也是一个重要问题。分开建设的好处是建筑管理划分非常清晰,但每栋楼都会比较狭窄,不便于使用,提供给城市的公共性内容也很难布置;上下一体化的方式在建筑空间上会比较宽敞灵活,下部能提供更好的公共性内容,但是居民和区政府在今后使用中需要就物业管理一直保持合作。经过讨论,一体化的方式得到各方面的一致认同,奠定了新建筑的基本格局。

  在深刻理解池袋副都心城市更新层面和项目各个权益方层面对新建筑的要求后,株式会社日本设计提出了将几个功能整合在一栋建筑中的“反常”方案——地上49层的综合体建筑中,1至9层(裙房)是区政府办公楼,其中1层和2层除了公共空间外均为私人拥有的店铺和办公空间,3至9层为政府办公,10层为抗震和设备层,11至49层为住宅。服务于副都心范围的公共绿化、公共空间及地面与地下的公共通道整合在下部,满足了政府办公建筑向市民开放的意图,土地产权人的住宅位于裙房绿丘之上,在景观、便捷和安全方面非常有利——建筑整体布局十分合理,因而获得各方支持。

  建筑裙房部分的设计概念是向城市和居民开放的“城市客厅”。建筑一层从四面街道均可进入,内街都通向位于裙房中央的“生态中庭”,面向这个中庭布置了名为“丰岛中央广场”的多功能室内广场,整个底层由中庭、室内广场和室外广场形成的系列空间成为当地居民举办各种活动的最佳场所,传统的社区活动场景出现在新建筑之中。

  除了城市客厅,在裙房一系列退台式屋顶上设置了立体庭园,被命名为“生态博物馆”,意图再现当地曾经的自然山水风光,栽植均选用当地城市化之前的植物种类,既是一个开放的市民公园,也是小学生绿色环保教育的学习场所。立体庭园深受当地居民喜爱,虽然面积不算大,但起到了完善当地公共绿化网络的作用,让建筑裙房外观更加富有特色,也使得这栋综合体建筑有机融入副都心城市网络。

  尽管建筑下部具有极强的公共性,上层住宅则完全体现出城市黄金地段的高档公寓的品质,沿街道有其独立的入口,且回迁居民住宅和商品住宅共享同一套设施。作为电梯换乘楼层的11层完全是住宅部分的公共空间。这栋楼内住宅的优势获得市场高度认同,面向市场的住宅尽管价格高于当地平均值,但很快销售一空,这也实现了为该地区吸引年轻家庭的意图。

  这个案例展示了已经高度城市化的城市今后进一步提升城市能级和竞争力的新途径,其对上海当前城市更新的启示有4点。

  第一,对于城市重要位置上承载重要功能的区域,模式转变和大型再开发是不可回避的,是城市竞争力提升的客观要求。亚洲城市的快速发展仍在进行,尚未到定型时期,促进城市模式升级的再开发应该被积极看待,不能因为以往粗放型建设带来的问题而在认识层面否定重大的城市再开发举措。

  第二,正确认识容积率问题,其影响深远。将纽约曼哈顿CBD区域,东京丸之内区域和上海浦东陆家嘴CBD区域进行比较,3个区域都承担了城市经济活动中枢的职能,范围也基本相当,但在区域总建筑面积方面显然陆家嘴CBD少很多,也就是说CBD在物质性容量上不足。对城市供电供水和交通拥挤等问题,首要的解决办法是提升市政供应能力和效率,尤其是公共交通利用率和效率,东京的公共交通使用率,以及池袋车站日均250万人流就是很好的参照。依靠降低容积率来缓解压力,会引发城市重要区域竞争力不足和摊大饼的负面效应。

  第三,法规方面的建设和完善任重道远。相比于一个开发建设项目的周期,日本在法律制定方面的速度相对较快,修订也很频繁。其《都市再开发法》和《都市再生特别措施法》,包括制定和修订过程,值得特别关注。城市更新法规公开透明,保护所有人权益,以容积率为再开发刺激,尊重市场规律,政府既是与资本和所有权人合作的一方,又能起到主导或引领作用等,这些都是上海城市更新将面临的问题。

  第四,对于上海目前阶段而言,政府主导的,完善城市公共功能导向的,在公开透明机制下探求新模式的试点项目应大力推进。以试点项目促进法规建设,并探索与市场类项目接轨的具体办法。

  详情请关注《上海城市规划》2017年第5期《从上海当前城市更新背景解读东京丰岛区政府办公楼与集合住宅一体化开发项目》,作者:沙永杰,同济大学建筑与城市规划学院;黑木正郎[日],株式会社日本设计。

  中国科技核心期刊、中国学术期刊网络出版总库全文收录、《中国学术期刊影响因子年报》统计源期刊、万方数据——数字化期刊群全文收录、中国核心期刊(遴选)数据库全文收录、美国《乌利希期刊指南》(Ulrichs Periodicals Directory)收录期刊、中国人文社会科学引文数据库来源期刊返回搜狐,查看更多