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为什么不建议买公寓?听内行人算完这一笔账原因其实并不意外

发布日期:2022-07-30 11:55:10 来源:hth华体会 作者:华体会网页版入口

  最近,一位朋友带着一个困扰已久的问题来咨询笔者,由于隔三差五的会接到公寓投资的房地产销售电话,而且正好手里也有些闲钱,所以不免心动,开始纠结起来。那么,现阶段,公寓到底还能不能买呢?长期以来,投资房产是很多人的选择,有的人投资住宅,有的人投资公寓,也有的人投资商铺,由于后两者一般不限购,所以是很多投资客的选择。

  针对公寓,从投资角度而言,我们经常看到一些公寓项目卖得十分红火,而且公寓房价也确实比周边住宅便宜得多,所以公寓投资留给大家的表面印象几乎可以用良好一词来形容。从自住角度来看,由于户型小,总价低,而且“五脏俱全”,公寓也一直深受年轻人喜爱,不过,应该明确的是,公寓公摊并不小,而且商用水电支出也是一个大头,所以用来过渡居住的比较多。今天我们主要听一听业内人士给大家算一笔账,说道说道公寓投资那些事儿。

  案例:在某二线城市,假设投资购买一套60平方米的公寓,单价为18000元/平方米,那么总价就是108万。采取常见的酒店托管方式,共托管20间公寓,每平米租金2.5元。

  投资公寓是很多人的选择,而且不少人都是采取酒店托管的方式,这种方式的好处就是收益比较稳定,而且对业主来说比较方便,基本不需要操心,只需要等着“收租”就可以了。此外,投资公寓也要看城市和地段,对于一些旅游城市或者客流量较大的地段而言,投资公寓还是一种不错的选择。

  但是,现阶段,房地产市场整体告别了过去高歌猛进的阶段,而且公寓投资的前景开始普遍不被看好。

  经计算,不难发现,业主每月可获得投资回报4500元,一年可获得投资回报54000元,看似不错的一份收益,但是按照这个趋势,总共需要20年才能回本,这是一个漫长等待的过程。而且,在产权40年的情况下,从开发商拿地再到交房,很可能最后到业主手里只剩35年的产权了。

  此外,酒店托管还存在两个问题:一方面,前期会有1-3个月的房子免租期,或者叫做装修期,在这期间往往是没有任何租金的;另一方面,一旦投资了公寓,业主很可能会为见不到明显的效益而着急,这是正常现象,但是如果考虑把房子卖出去,这个时候,你突然就会发现,公寓出售不仅税率要比住宅高,而且真的是有价无市的商品。笔者遇到过不少折腾了三五年,最后又按照原价卖出去的例子。

  公寓托管方一天一间房所需要支出的成本:一间房成本=租金+物业费+水电费+房间相关设备费+人员成本。通过计算可知,一间房的租金成本为150元,除此之外,假设需要两个人力,一人月工资3500元,那么一间公寓的人力成本大约12元,假设物业费和水电费是30元/天,房间各种物件更新20元/天。显而易见,一间公寓的成本就是212元。

  显而易见,如果想要不赔本赚吆喝,那每日房间定价必须大于等于212元的成本才可以,但现实情况是,受地段、客流量、淡旺季等因素影响,很难保证每日入住率达到100%的水平。退一步来说,假设入住率80%,那么,每间房的成本就已经达到了265元,如果每日房价定价过高,很多人可能就会退而求其次,选择其他住房方式。总而言之,原因很简单,托管方效益不好,业主自然也不会获得好的回报。

  看到这里,可能有人会问了,既然如此,为什么公寓销售看上去这么火呢?笔者认为,主要有两个原因:一方面,开发商营销做得好,有直销,也有分销,而且有些项目还会通过所谓的买一层送一层之种的活动吸引购房者;另一方面,任何事物都有两面性,对投资公寓也不能全盘否定,一些地段优和人气旺的项目也确实深受投资客追捧。

  总而言之,对待买公寓这件事儿,除非你资金特别充足,否则笔者不建议选择公寓,而且购房者也应该理性看待公寓产品,更不能迷信销售人员的说辞。此前,有网友在城市次中心买了套公寓,当初的想法很简单,先上车坐等升值,然后卖了买住宅,结果周边房子升值了,但自己的公寓升值空间却十分有限,而且想卖个好价格都有点难,减去各种交易的税费,回报率其实并不客观,所以经常感慨后悔。那么,对于买公寓这件事儿,你有哪些经历呢?又有什么样的看法呢?欢迎留言讨论。返回搜狐,查看更多

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